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La vente immobilière sous conditions suspensives

La vente immobilière sous conditions suspensives

Publié le : 23/01/2023 23 janvier janv. 01 2023
Rédaction

La vente immobilière souvent représente bien plus qu’un seul et unique contrat. Bien que non obligatoire, la pratique compte au moins trois avant-contrats principaux que sont : la promesse de vente, le compromis de vente et le pacte de préférence. Chaque avant-contrat dispose de son fonctionnement propre, cependant leur point commun est la détermination des modalités principales de la transaction immobilière. Durant cette phase préalable, les parties à la vente et leur notaire respectif, doivent s’assurer que cette dernière est réalisable au regard des règles de droit, du montage financier, et des délais prévus ainsi que les conditions suspensives imposées ou souhaitées par les parties.

La définition d’une condition suspensive 

L’article 1304 du Code civil délivre une définition de la condition suspensive à travers son effet principal : « La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ». Autrement dit, la réalisation des impératifs ou événements précisés dans l’avant-contrat conditionne la vente définitive.

La condition suspensive obligatoire

Dans une opération immobilière, il n’est pas rare que l’acquéreur ait besoin d’un emprunt bancaire pour financer l’opération. Les « lois Scrivener 1 & 2 » s’appliquent sans considération du type de bien acquis, elles permettent de libérer automatiquement l’acquéreur potentiel de son engagement envers le vendeur, dès lors que la demande de prêt immobilier est refusée par la banque.

Cette condition suspensive d’obtention de prêt est à rédiger avec précaution à l’aide du notaire, puisqu’elle doit contenir toutes les caractéristiques du contrat de prêt (la nature, le montant, la durée du crédit, etc.).

L’acquéreur est ensuite tenu d’informer le vendeur de l’obtention ou de la non-obtention du prêt par courrier recommandé.

Dans l’hypothèse où le futur acheteur a la capacité de financer l’acquisition sans recourir à une opération de crédit, il peut déclarer son intention de renoncer au bénéfice de cette condition. Pour cela, une mention manuscrite spécifique est ajoutée dans l’avant-contrat.

Les conditions suspensives accessoires 

À titre d’exemple, parmi les conditions suspensives les plus courantes, se trouvent :
  • L’obtention du permis de construire ;
  • L’obtention d’un certificat d’urbanisme
  • La vente préalable du bien du futur acquéreur : en cas de vente et achat en cascade ;
  • La délivrance du dossier d’urbanisme : permets de se renseigner sur d’éventuelles servitudes ;
  • Le changement d’usage : transformer un lieu à usage professionnel en lieu à usage d’habitation est une décision qui ne relève pas des parties, mais des autorités administratives compétentes ;
  • La levée du droit de préemption : un locataire ou l’administration peut utiliser son droit pour devenir un acquéreur prioritaire dans la vente, etc.

L’intérêt de la clause suspensive 

La clause suspensive constitue un moyen de protection du futur acheteur en cas d’imprévu, c’est pourquoi l’initiative lui appartient quant à la détermination des conditions impératives au déroulement de la transaction immobilière. En effet, la clause permet de maîtriser la portée de son engagement avec une ou plusieurs conditions suspensives, puisqu’une fois les conditions purgées l’engagement donné dans l’avant-contrat devient définitif.

Pour les vendeurs, l’essentiel étant de s’assurer du paiement intégral du prix du bien immobilier, donc la condition liée à l’obtention d’un prêt représente une garantie de leurs intérêts financiers à l’opération.

Finalement, dans l’intérêt de tous, afin d’optimiser les chances de conclure la vente, il est tout à fait envisageable pour l’acquéreur et le vendeur de choisir les clauses suspensives ensemble. Ainsi, quand les parties sont d’accord en amont de la vente, cela permet de réduire les risques de litiges.

Les conséquences de la clause suspensive sur la vente

Il existe deux issues possibles pour la condition suspensive :
  • L’absence de réalisation de la condition suspensive : Dès lors qu’une seule des conditions suspensives inscrites dans l’offre d’achat n’est pas satisfaite, l’avant-contrat est frappé de la sanction de la caducité. En conséquence, chacun est libéré contractuellement des stipulations de l’avant-contrat, ainsi le vendeur est libre d’accepter la prochaine offre d’achat qui lui convient tandis que l’acquéreur peut poursuivre ses recherches, et se porter candidat à une nouvelle vente ;
  • La réalisation de la condition suspensive : Lorsque l’intégralité des conditions suspensives est remplie, alors l’avant-contrat reste valide et scelle définitivement le contrat entre le vendeur et l’acquéreur qui est engagé à acquérir le bien dans les termes convenus dans l’avant-contrat, la vente est définitive.

Une fois la conclusion de l’avant-contrat passé, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de dix jours pour revenir sur son engagement. En effet, après l’écoulement du délai, l’acheteur n’est plus en droit de se rétracter de la vente, sans prendre le risque d’être poursuivi pour rupture abusive, ainsi il est susceptible d’être redevable d’une indemnisation, en plus de la perte des éventuelles sommes déjà versées.

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