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La vente avec faculté de rachat

La vente avec faculté de rachat

Publié le : 08/09/2022 08 septembre sept. 09 2022
Rédaction

La vente avec faculté de rachat, également appelée « vente à réméré » avant la réforme de simplification du droit en 2009, est un mécanisme d’acquisition de la propriété. Sa définition est consacrée à l’article 1659 du Code civil, comme « un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement …» de ses accessoires, listés à l’article 1673 du Code civil « les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds ».
La faculté de rachat implique des différences avec une vente classique au niveau des obligations entre les parties, du formalisme et de ses effets.

La définition de la vente avec faculté de rachat

La particularité de cette forme de contrat est que l’acte de vente comprend une clause de faculté de rachat, en faveur du vendeur qui dispose d’un délai maximum de 5 ans pour racheter le bien qu’il a vendu l'acquéreur. Pour réaliser l’opération, le vendeur initial doit en contrepartie, d'une part, verser le prix principal, celui du bien immobilier, et d’autre part, le remboursement des frais annexes et dépenses exposés par l’acquéreur pour l’acquisition, l’entretien et l’augmentation de la valeur du bien. L’accomplissement de l’obligation de remboursement du vendeur emporte la résolution de la vente et oblige l’acquéreur à la restitution du bien.

Le prix de rachat est fixé par le contrat dès la conclusion du contrat par conséquent, les parties ont connaissance du montant essentiel de la transaction dès la formation du contrat. Néanmoins, le prix de reprise pour le vendeur initial est par conséquent plus élevé qu’au départ, puisqu’il doit rembourser en plus les frais annexes et accessoires qu’il ne peut pas anticiper avec précisions. De plus, le délai de rachat est consommé à son maximum.

En pratique, le notaire doit constater l’existence de ce droit de rachat, lequel est transmissible aux héritiers par voie de succession, ou à un tiers par cession. Le pacte doit alors avoir fait l’objet d’une publication au fichier immobilier, afin que le vendeur puisse reprendre le bien épuré de toutes charges, ou hypothèques générées par l’acquéreur et affectant le bien. 
À noter que la vente est réalisée de la même manière qu’une vente classique, cependant le contrat de vente répond à des formalités supplémentaires, avec la présence de la clause de faculté de rachat et d’un encadrement strict dans le temps. 

Les intérêts de la vente avec faculté de rachat


Le recours à la vente avec faculté de rachat permet au vendeur d’obtenir plus facilement les liquidités dont il a besoin, tout en ayant la possibilité plus tard, de retrouver la propriété de son bien dès que sa situation financière redevient propice au rachat. 

Le mécanisme est assimilé à « un crédit déguisé », alternative au crédit hypothécaire ou prêt en banque classique qui permet d’éviter les intérêts. Au surplus, de contourner le refus d’un prêt par un établissement bancaire pour satisfaire la réalisation d’un projet.

La plus-value immobilière est récupérable pour le vendeur, car l’administration fiscale considère que l’opération de vente et de transfert de propriété n’a jamais eu lieu, cela constitue un avantage financier par rapport à une vente classique. 

L’avantage au cœur du dispositif est évidemment pour le vendeur de recouvrer la propriété du bien et donc d’en prendre de nouveau possession. La jouissance de la chose vendue est possible à compter du jour où le vendeur a satisfait à son obligation principale de paiement du prix de rachat.

La fixation litigieuse du prix de rachat


Le calcul des frais annexes pour le remboursement du prix peut être source de litige entre les parties, la jurisprudence est donc intervenue sur ce point.

En cas de désaccord entre les parties sur le prix de rachat, l’entrée en possession du vendeur est repoussée jusqu’à ce qu’une décision judiciaire fixe le prix de rachat et les frais à verser. En conclusion, le transfert de propriété est subordonné au caractère définitif de la décision ayant force de la chose jugée qui détermine le prix en globalité (Cass. Civ. 3e, 8 novembre. 2018, n° 14-25.005)

Si le bien produit des revenus issus des loyers, ils sont de nouveau perçus par le vendeur initial quand il retrouve la possession du bien et n’aura pas à les verser à l’acquéreur.



 
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