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Les avant-contrats en droit de l’immobilier

Les avant-contrats en droit de l’immobilier

Publié le : 29/08/2023 29 août août 08 2023
Rédaction

Préalablement à la signature de l’acte authentique qui confirme la vente, en droit immobilier, cette opération est précédée d’un avant-contrat, destiné à fixer les modalités principales de la vente entre les parties.
La signature d’un avant-contrat permet également au vendeur, mais surtout à l’acheteur, de s’assurer de la faisabilité du projet, concernant par exemple la disponibilité des fonds nécessaires, notamment par la contraction d’un emprunt.

Avant signature de l’acte définitif, les parties à la vente ont alors le choix entre trois formes d’avant contrats.

La signature d’un compromis de vente

La signature d’un compromis de vente engage les deux parties à l’opération, à savoir : l’acquéreur, mais aussi le vendeur, où le premier s’engage à acheter et le second à vendre.

Dans le cadre du compromis de vente, les parties font mention des conditions dans lesquelles ils souhaitent que soit réalisée la vente, et s’accordent notamment sur des éléments comme le prix et la date de réalisation de vente, en plus de lister des conditions suspensives, comme l’obtention d’un prêt ou d’une autorisation administrative, etc., qui en cas de non-réalisation, et sauf mauvaise foi de la partie tenue de la réaliser, permettent d’annuler la vente. Plusieurs documents sont par ailleurs annexés au compromis de vente, notamment le dossier de diagnostics techniques et énergétiques du bien.

Sa signature peut être effectuée dans le cadre d’un acte sous seing privé, sinon d’un acte authentique. Et à compter de celle-ci, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de dix jours, à l’expiration duquel il ne peut plus annuler la vente, sauf non-réalisation d’une condition suspensive.

Régulièrement, la signature d’un compromis de vente est accompagnée du versement d’un dépôt de garantie au maximum égal à 10% du prix de vente, par l’acheteur, que ce dernier récupère, uniquement si la vente est annulée pour cause de rétractation dans le délai imparti ou non-réalisation d’une condition suspensive.

La signature d’une promesse de vente

Contrairement au compromis de vente, la promesse de vente n’oblige que le vendeur qui par sa signature s’engage à vendre le bien dans les conditions fixées par la promesse.

Cet avant-contrat présente le principal avantage que par sa signature, le vendeur s’engage à ne pas vendre le bien concerné à une autre personne, ni à se rétracter de la promesse tant que le délai convenu par les parties pour conclure la vente n’a pas expiré.

Ici aussi, l’acheteur peut verser une indemnité, dite d’immobilisation et correspondant à un pourcentage du prix de vente afin de compenser le retrait du bien sur le marché immobilier, conservée par le vendeur lorsque l’acheteur ne finalise pas la vente, alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées.

La promesse de vente peut être conclue par acte sous seing privé comme par acte authentique, l’acte notarié étant obligatoire lorsque la durée de validité de la promesse de vente est supérieure à 18 mois.

La conclusion d’un pacte de préférence

Moins connu, le pacte de préférence figure au titre des avant-contrats d’une vente immobilière, puisque par sa signature, le propriétaire d’un bien s’engage, s’il décide de le vendre, de le proposer en priorité à une personne désignée dans l’acte.

Si le promettant ne respecte pas son engagement, la personne à qui le bien était promis peut agir en justice afin de réclamer des dommages et intérêts ou faire annuler la vente conclue avec une tierce personne.

Concernant son formalisme, le pacte de préférence prend la forme d’un acte sous seing privé ou authentique, mais doit impérativement faire mention du prix de vente, de sa durée et de la désignation de l’immeuble.
 
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